Az ingatlan adásvételének általános szabályai

A magyar jog alapján az ingatlanok tulajdonjogának megszerzéséhez az adásvételére vonatkozó szerződést írásba kell foglalni és a tulajdonosváltozást az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni.

 

A magyar állampolgárokkal azonos feltételek mellett szerezheti meg az ingatlan tulajdonjogát az Európai Unió tagállamának állampolgára.

Kulcsszavak: ingatlan, adásvétel, ingatlan-nyilvántartás, eladó, vevő, külföldi, kötelező jogi képviselet, ügyvéd, közjegyző, írásbeliség, szerződésszegés

Az ingatlan adásvételi szerződés megkötésére bármely önálló ingatlan tekintetében sor kerülhet. Így szerezhető meg például a lakás, családi ház, üdülő, gazdasági épület vagy garázs tulajdonjoga is.

 

Ingatlan adásvétele esetén vételi ajánlatot tenni nem kötelező. Ha azonban a vevő írásban kifejezi a szerződés megkötésére irányuló szándékát és a lényeges kérdésekről (milyen összeget kínál az ingatlanért, hogyan vállalja a fizetést) is nyilatkozik, akkor ehhez az ajánlatához kötve marad. Az ajánlati kötöttség idejét a fél maga határozathatja meg, ennek hiányában az akkor szűnik meg, ha a másik fél az ajánlatot nem fogadja el. Ha a vételi ajánlatot az eladó elfogadja, sor kerülhet a szerződéskötésre.

 

Az adásvételi szerződésből ki kell tűnnie a felek személyének, a tulajdonjog átruházására irányuló szándékuknak, annak, hogy melyik ingatlan megvásárlásában állapodtak meg, valamint a vételárnak.

 

Ahhoz, hogy a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba be lehessen jegyezni, az erre szolgáló okiratot további alaki és tartalmi kellékeknek megfelelően kell elkészíteni. Ilyen kötelező tartalmi elem például – természetes személy esetén – a személyazonosító adatai, lakcíme, a megvásárolni kívánt ingatlan pontos megjelölése (település neve, helyrajzi szám), a tulajdoni hányad, a bejegyzés alapjául szolgáló jog vagy tény pontos megjelölése, a jogváltozás jogcíme, valamint a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozata. Szintén feltétel, hogy az okiratból megállapítható legyen a keltezés helye és ideje.

 

Az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat alapján lehetséges. Az adásvételi szerződés közjegyző által közokiratba is foglalható.

 

További speciális szabályok vonatkoznak a föld tulajdonjogának megszerzésére. Ebben az esetben nem elegendő a közjegyző általi közokiratba foglalás vagy ügyvéd (kamarai jogtanácsos) általi ellenjegyzés. A föld tulajdonjogának megszerzésére irányuló szerződést külön jogszabályban meghatározott biztonsági kellékekkel rendelkező okmányon kell elkészíteni, és a szerződést a hatóságnak is jóvá kell hagynia (mezőgazdasági igazgatási szervnek kell záradékolnia).

 

Az eladónak lehetősége van a vételár teljes kifizetéséig a tulajdonjog fenntartására, amely a vételár megfizetésének biztosítékául szolgál. Az erre irányuló megállapodást írásba kell foglalni és a vevő személyét az ingatlan-nyilvántartásba fel kell jegyeztetni. Ebben az esetben csak a vételár teljes megfizetését követően kerül sor a vevő tulajdonjogának bejegyzésére az ingatlan-nyilvántartásba.

 

Úgyszintén biztosítéki célt szolgál a foglaló megfizetése. A foglaló a lakásvásárlás biztosítéka a vevő oldaláról arra, hogy a teljes vételárat a meghatározott határidőig kifizeti, valamint az eladó oldaláról arra, hogy addig ő más érdeklődőnek nem adja el az ingatlant.

 

Az adásvétel jogcímén történő tulajdonjog bejegyzéséhez speciális szabályok is kötődhetnek, mivel szerződésen vagy törvényi rendelkezésen alapuló elővásárlási, visszavásárlási, vételi jog korlátozhatja, illetve elidegenítési és terhelési tilalom kizárhatja az ingatlan tulajdonjogának megszerzését. Amennyiben például az ingatlanon más személynek elővásárlási joga áll fenn, az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell a jogosultnak az elővásárlási jogáról való joglemondó nyilatkozatát is. Abban az esetben pedig, ha a vételár egy részének finanszírozása banki hitelből történik, az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell a felek megállapodását arra vonatkozóan, hogy csak a hitelező írásbeli hozzájárulásával jogosultak a szerződést megszüntetni.

 

Olyan külföldi természetes személy, aki nem az Európai Unió tagállamának állampolgára, vagy külföldi jogi személy, aki nem az Európai Unió tagállamában székhellyel rendelkező szervezet, csak jogilag meghatározott feltételek mellett és engedélyezési eljárást követően szerezheti meg egy ingatlan tulajdonjogát. Külföldiek termőföld tulajdonjogát nem szerezhetik meg.

Az adásvételi szerződés érvényességi feltétele az írásba foglalás, szóbeli megállapodás alapján a vevő nem szerezhet tulajdonjogot.

 

Ha a fél a szerződést nem vagy nem megfelelően teljesíti, azzal szerződésszegést követ el, és szerződésszegő magatartása miatt köteles viselni annak következményeit. Az eladó szerződésszegése tipikusan a bejegyzési engedély megadásának megtagadása, a birtokbaadás nem határidőben vagy nem a szerződésnek megfelelően történő teljesítése (például nem üríti ki az ingatlant), vagy a közüzemi tartozások meg nem fizetése. A vevő szerződésszegése tipikusan a vételárrészletek megfizetésének, vagy a szerződés alapján a vevőt terhelő díjak (ügyvédi díj, igazgatási szolgáltatási díj) megfizetésének elmulasztása.

 

Ha a vevő valamely vételárrészlet vagy a teljes vételár megfizetésével késedelembe esik, vagyis nem teljesíti azt a szerződésben megállapított határidőben, akkor törvény alapján késedelmi kamatot köteles fizetni (akkor is, ha a pénztartozás kamatmentes volt). A késedelmi kamat mértéke az érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamatnak felel meg, ami jelenleg 0.6 %. Ha tehát az adósnak a tartozását 2020. november 12-éig kellene megfizetnie, a tartozás összegét a 2020. július 1-jén érvényes jegybanki alapkamattal, mint késedelmi kamattal megnövelt összegben kell megfizetnie. Ha a szerződés alapján a jogosultnak egyébként is kamat jár, úgy a szerződésben meghatározott kamat mellett a késedelmi kamat mértéke az érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamatnak csak az egyharmada.

 

A foglaló jogi természete alapján, ha a vevő mégsem veszi meg az ingatlant és a vételárat sem fizeti meg, a foglaló teljes összegét elveszíti. Ha azonban a tulajdonos lép vissza valamilyen okból kifolyólag, a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni a vevő részére.

 

A bejegyzés iránti kérelem benyújtására meghatározott határidő elmulasztása esetén az adózás rendjéről szóló törvény szerinti mulasztási bírságot kell fizetni.

Az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés iránti kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés keltétől számított 30 napon belül kell az ingatlanügyi hatósághoz (járási hivatal földhivatali osztályához vagy a fővárosban a kerületi hivatal ingatlan-nyilvántartási osztályához) benyújtani.

Ha a szerződés létrejöttéhez harmadik személy beleegyezése vagy hatósági jóváhagyás szükséges, a kérelmet a beleegyezéstől, illetve a jóváhagyástól számított 30 napon belül kell az ingatlanügyi hatósághoz benyújtani.

Az ingatlanügyi hatóság mindaddig nem jegyzi be vevő tulajdonjogát, míg az eladó részére az ingatlan teljes vételára maradéktalanul kifizetésre nem került és a vevő tulajdonjogára vonatkozóan a bejegyzési engedélyt az eladó nem adta meg.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás során a jogi képviselet kötelező. Jogi képviselőnek kell tekinteni az ügyvédet, az ügyvédi irodát, a kamarai jogtanácsost és a felek képviseletében eljáró közjegyzőt.

 

A tulajdonjog megszerzésének átvezetése formanyomtatványon benyújtott kérelem alapján történik.

 

A kérelmet az ingatlan fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóságnál kell benyújtani.

 

A kérelemhez két eredeti és egy másolati példányban kell csatolni a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot. A föld tulajdonjogának megszerzése esetén csatolni kell a mezőgazdasági igazgatási szerv által záradékolt dokumentumot is.

 

A bejegyzést fő szabály szerint annak kell kérnie, aki ezáltal jogosulttá válik (tehát a vevőnek).

Az ingatlan-nyilvántartási eljárásért (változással érintett ingatlanonként) 6600 forint összegű díjat kell fizetni.

 

A jelzálogjog bejegyzése, valamint a bejegyzés módosítása iránti eljárás díja (a változással érintett ingatlanonként) 12 600 forint.

 

A soron kívüli eljárás díja ingatlanonként 10 000 forint.

 

A külföldi állampolgár ingatlanszerzése esetén az eljárás illetékköteles. Az illeték mértéke megszerezni kívánt ingatlanonként 50 000 forint.

 

Az ingatlan vételár ellenében történő megszerzése esetén illetéket kell fizetni (visszterhes vagyonátruházási illeték). A fizetési kötelezettség a szerződés megkötése napján keletkezik. Az illeték általános mértéke az ingatlan (terhekkel nem csökkentett) forgalmi értékének 4%-a. Ha a lakástulajdon vásárlásakor a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon forgalmi értékének különbözete.

Az ingatlanügyi hatóság döntése ellen fellebbezésnek nincs helye.

Az ingatlanügyi hatóság jogosult saját hatáskörben a döntés kijavítására, kiegészítésére, módosítására vagy visszavonására.

Az ingatlanügyi hatóság véglegessé vált döntése ellen közigazgatási pert lehet indítani.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás során a bejegyzés iránti kérelem (beadvány) iktatószámát a benyújtás napján a tulajdoni lapon fel kell jegyezni és ennek megtörténtét a beadványra rá kell vezetni, ez az úgynevezett széljegy. A tulajdoni lapon feltüntetett széljegy a bejegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja. A tulajdonosváltozásnak a tulajdoni lapon történő átvezetésével a széljegy törlésre kerül.

 

Annak érdekében, hogy a vevő meg tudjon bizonyosodni az ingatlan rendezett tulajdoni viszonyairól, lehetőség van a tulajdoni lap hiteles másolatának lekérésére az elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszerből (Takarnet), adatszolgáltatási díj ellenében. A tulajdoni lapon rögzítve van, hogy pontosan kik a tulajdonosok, milyen arányban, van-e bármilyen teher (jelzálog) bejegyezve az ingatlanra, illetve van-e bármiféle jogcím, ami alapján valaki előállhat még követeléssel.

 

Hasznosnak találta az információt? Kérjük, hogy mondja el itt!

CIKFO